Kupovina stana u Zrenjaninu 2026: vodič korak po korak, troškovi i porez

Kupovina stana je za većinu ljudi najveća kupovina u životu, a greška u papirima može da košta više od same cene kvadrata. U ovom vodiču objašnjavamo kako izgleda kupovina stana u Zrenjaninu 2026. godine, korak po korak: koliko danas košta kvadrat, šta sve treba proveriti pre kapare, koji su troškovi kupovine stana pored same cene, koliko iznosi porez na prenos apsolutnih prava i kako kupac prvog stana može da uštedi hiljade evra.

Koliko košta stan u Zrenjaninu 2026?

Prema podacima Republičkog geodetskog zavoda (RGZ), koji se računaju iz stvarno overenih kupoprodajnih ugovora, a ne iz oglasa, prosečna cena kvadrata u Zrenjaninu u drugom kvartalu 2026. godine iznosila je 1.350 evra. U prvom kvartalu bila je 1.222 evra, pa je kvadrat za samo tri meseca poskupeo za oko 10%.

• Stanovi u starogradnji: prosečno 1.295 €/m²
• Stanovi u novogradnji: prosečno 1.460 €/m²
• Broj prodatih stanova: 120 u prvom i 105 u drugom kvartalu 2026.

Za poređenje, u istom periodu kvadrat je u Novom Sadu koštao prosečno 2.411 €, u Pančevu 1.603 €, a u Kikindi 943 €. Zrenjanin je i dalje jedan od gradova u Vojvodini gde se za razumnu cenu može kupiti kvalitetan stan, zbog čega raste interesovanje i kupaca iz drugih gradova i investitora koji kupuju stan za izdavanje.

Važno je znati da je prosek samo orijentir. Cena konkretnog stana zavisi od dela grada, sprata, stanja stana, grejanja, lifta i parkinga. Stan u centru ili novogradnji sa garažom može biti znatno iznad proseka, a stan za renoviranje ispod njega.

Kupovina stana korak po korak

Ovo je redosled koji preporučujemo svakom kupcu, bez obzira da li kupuje sam ili preko agencije:

1. Odredite budžet sa svim troškovima. Pored cene stana računajte još oko 4–5% za porez, agenciju, notara i upis u katastar (računica je u nastavku).
2. Proverite mogućnost kredita pre traženja stana. Ako kupujete na kredit, iznos koji banka odobri određuje vaš realan budžet.
3. Pogledajte više stanova i uporedite cene. Uporedite cenu po kvadratu sa stanovima u istom delu grada.
4. Proverite stan u katastru. Pre bilo kakve uplate proverite vlasnika, površinu i terete (detaljno u sledećem poglavlju).
5. Dogovorite uslove i zaključite predugovor. U predugovoru se definišu cena, kapara, rok za zaključenje glavnog ugovora i ko plaća koje troškove.
6. Isplatite kaparu. Kapara je najčešće 10% cene i uplaćuje se po overi predugovora.
7. Overite glavni ugovor kod notara (javnog beležnika). Kupoprodajni ugovor za nekretninu u Srbiji mora biti solemnizovan kod notara, inače ne proizvodi pravno dejstvo.
8. Isplatite ostatak cene i preuzmite stan. Najsigurnije je plaćanje preko računa, uz izjavu prodavca da je cena isplaćena u celosti.
9. Upis u katastar i plaćanje poreza. Notar elektronski šalje ugovor katastru, a vi pratite rešenje o upisu i poresku obavezu.

Kako proveriti da li je stan uknjižen

Najvažniji dokument pri kupovini stana je list nepokretnosti. Proveru možete uraditi besplatno i sami, na portalu eKatastar Republičkog geodetskog zavoda, pretragom po opštini, broju parcele ili adresi. List nepokretnosti ima tri dela na koja treba obratiti pažnju:

• Podaci o nepokretnosti – površina, sprat, broj soba i namena. Proverite da li se površina iz oglasa poklapa sa upisanom.
• Podaci o vlasniku – ime vlasnika i udeo. Ugovor potpisuje upisani vlasnik; ako stan ima više suvlasnika, potpisuju svi.
• Tereti i zabeležbe – hipoteka (stan je založen banci kao obezbeđenje kredita), zabeležba spora (u toku je sudski postupak), zabrana otuđenja, pravo stanovanja i slično.

Hipoteka nije razlog da odustanete od stana, ali mora biti rešena pre ili tokom kupoprodaje – obično tako što se deo cene uplaćuje direktno banci prodavca, a banka izdaje saglasnost za brisanje hipoteke. Zabeležba spora je, sa druge strane, ozbiljan crveni signal i takav stan ne treba kupovati bez saveta advokata.

Pravilo koje štedi novac: nikada ne dajte kaparu pre nego što ste lično videli list nepokretnosti za taj stan.

Proverite i da li je stan legalizovan i da li stvarno stanje odgovara upisanom – na primer da zatvorena terasa ili spojena prostorija nisu uvećali površinu koja u katastru ne postoji. Kod kuća i novogradnje proverite i upotrebnu dozvolu.

Troškovi kupovine stana: šta se plaća pored cene

Najčešće pitanje kupaca je koliko novca treba imati pored same cene stana. Evo svih stavki.

Porez na prenos apsolutnih prava 2026

Porez na prenos apsolutnih prava iznosi 2,5% od cene iz ugovora, a plaća se kada se kupuje polovan (već uknjižen) stan. Osnovica je ugovorena cena, ali ona ne sme biti niža od tržišne vrednosti – ako poreski organ proceni da je cena u ugovoru nerealno niska, može sam da odredi veću osnovicu.

Po zakonu je poreski obveznik prodavac, ali se u praksi kupac ugovorom obavezuje da plati porez i tada postaje solidarni jemac za njegovo plaćanje. Poreska prijava podnosi se u roku od 30 dana od overe ugovora, a porez se plaća u roku od 15 dana od prijema rešenja. Od 2025. godine ovim porezom se bave jedinice lokalne samouprave, pa je za stanove u Zrenjaninu nadležna gradska poreska administracija.

Oslobođenje od poreza za kupca prvog stana

Ako kupujete prvi stan, možete biti oslobođeni poreza na prenos apsolutnih prava ako ste punoletni državljanin Srbije sa prebivalištem u Srbiji i od 1. jula 2006. do dana overe ugovora niste imali u svojini ili susvojini stan na teritoriji Srbije. Oslobođenje važi za 40 m² za kupca i još po 15 m² za svakog člana domaćinstva koji takođe nije imao stan. Na površinu preko toga porez se plaća.

Primer: tročlana porodica koja kupuje prvi stan od 70 m² ima pravo na oslobođenje za 40 + 15 + 15 = 70 m², pa porez ne plaća uopšte.

Novogradnja: PDV umesto poreza i povraćaj PDV-a za prvi stan

Kada stan kupujete direktno od investitora u novogradnji, umesto poreza na prenos plaća se PDV, koji je već uračunat u cenu. Kupac prvog stana u tom slučaju ima pravo na povraćaj PDV-a (refundaciju) za isti broj kvadrata kao kod oslobođenja od poreza – 40 m² plus 15 m² po članu domaćinstva. Uslov je da je cena sa PDV-om u celosti isplaćena prodavcu i to isključivo preko računa, a zahtev se podnosi Poreskoj upravi na obrascu RFN u roku od 30 dana od overe ugovora.

Provizija agencije za nekretnine

Provizija agencije za kupca je najčešće 2% od ugovorene cene i plaća se tek na dan overe predugovora ili ugovora – agencija po zakonu ne sme da traži proviziju unapred. Za tu naknadu agencija proverava dokumentaciju, vodi pregovore, priprema predugovor i prati ceo proces do upisa u katastar. Tačan iznos i uslovi uvek su navedeni u ugovoru o posredovanju i u opštim uslovima poslovanja.

Notar i upis u katastar

Nagrada notara za overu (solemnizaciju) ugovora određena je javnobeležničkom tarifom i zavisi od vrednosti stana, uz PDV. Obično se radi o nekoliko desetina hiljada dinara za predugovor i ugovor zajedno, a ako oba overavate kod istog notara, iznos za predugovor se odbija od iznosa za ugovor. Tačan iznos notar može da vam kaže unapred.

Od kraja 2023. godine zahtev za upis ne predaje se na šalteru: notar u roku od 24 sata elektronski šalje ugovor katastru, a vi plaćate takse za upis prava svojine. Kada je zahtev uredno podnet, katastar rešenje o upisu donosi u zakonskom roku od nekoliko dana do nekoliko nedelja.

Primer računice: polovan stan od 70.000 €

Recimo da kupujete dvosoban stan od oko 54 m² u starogradnji, po prosečnoj ceni od oko 1.300 €/m², i da vam to nije prvi stan:

• Cena stana: 70.000 €
• Porez na prenos apsolutnih prava (2,5%): 1.750 €
• Provizija agencije (2%): 1.400 €
• Notar i takse za upis: okvirno nekoliko stotina evra

Ukupno je potrebno oko 73.500 €, odnosno oko 5% više od cene stana. Ako vam je ovo prvi stan, porez od 1.750 € se ne plaća.

Kupovina stana na kredit

Ako stan kupujete uz stambeni kredit, banka pre odobrenja naručuje procenu vrednosti stana i traži da stan bude uknjižen i bez tereta, jer se na njega upisuje hipoteka u korist banke. Kod klasičnih stambenih kredita banke najčešće traže učešće od oko 20%, dok su za mlade kupce prvog stana (do 35 godina) dostupni državni programi sa učešćem od svega 1% i subvencionisanom kamatom u prvim godinama otplate. Uslovi se menjaju, pa pre traženja stana proverite aktuelnu ponudu u nekoliko banaka.

Savet: u predugovoru ostavite dovoljno vremena do overe glavnog ugovora (najčešće 30–60 dana), jer procena i odobrenje kredita traju.

Najčešće greške pri kupovini stana

• Davanje kapare pre provere lista nepokretnosti.
• Kupovina od osobe koja nije upisana kao vlasnik, ili bez potpisa svih suvlasnika.
• Upisivanje niže cene u ugovor „da bi porez bio manji" – poreski organ ionako može da proceni tržišnu vrednost, a vi rizikujete ako ugovor bude poništen.
• Plaćanje u gotovini bez potvrde – kod novogradnje to znači i gubitak prava na povraćaj PDV-a.
• Zanemarivanje troškova grejanja, održavanja zgrade i stanja instalacija.
• Nedovoljno vremena u predugovoru za odobrenje kredita.

Česta pitanja o kupovini stana

Ko plaća porez na prenos apsolutnih prava, kupac ili prodavac?

Po zakonu prodavac, ali se u praksi skoro uvek ugovorom dogovara da ga plaća kupac.

Koliko je kapara pri kupovini stana?

Najčešće 10% cene. Ako kupac odustane, gubi kaparu; ako odustane prodavac, vraća je u dvostrukom iznosu.

Da li se porez plaća za stan u novogradnji?

Ne plaća se porez na prenos apsolutnih prava kada stan kupujete od investitora, jer je u cenu uračunat PDV. Kupac prvog stana može tražiti povraćaj dela PDV-a.

Koliko traje kupovina stana?

Kod kupovine gotovinom, od dogovora do overe ugovora može proći i svega nekoliko dana do dve nedelje. Kod kupovine na kredit računajte na mesec do dva.

Kako da znam da li je cena stana realna?

Uporedite cenu po kvadratu sa prosečnom cenom za Zrenjanin (1.295 €/m² za starogradnju i 1.460 €/m² za novogradnju u drugom kvartalu 2026) i sa sličnim stanovima u istom delu grada.

Kupujete stan u Zrenjaninu?

Agencija Adana vodi kupce kroz ceo proces – od izbora stana i provere dokumentacije do overe ugovora i upisa u katastar. Pogledajte aktuelnu ponudu stanova i kuća u Zrenjaninu, a ako prodajete nekretninu, oglasite je uz besplatnu procenu vrednosti.